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모기지 부담 1년 새 50% 늘었다

지난 1년 사이 주택 바이어의 모기지 월 페이먼트 부담이 50% 이상 늘어난 것으로 드러났다. LA는 전국 평균의 절반 수준인 27% 증가로 집계됐다.   부동산 정보 웹사이트 ‘리얼터닷컴’은 4월 기준 전국 15개 대도시의 중간값 주택 구매에 따른 모기지 월 페이먼트 평균이 1882달러로 지난해 같은 기간의 1249달러보다 51% 증가했다고 16일 발표했다.   쉽게 말해 지난해 4월 중간값의 집을 산 경우보다 지난달 동일한 조건의 주택을 구매한 바이어가 월 페이먼트를 1.5배 더 많이 부담하게 됐다는 의미다.   가장 큰 이유는 이 기간에 전국 주택 중간값이 37만2000달러에서 42만5000달러로 14% 이상 올랐고, 모기지 이자율은 30년 만기 고정금리 상품을 기준으로 2.96%에서 5.27%로 급등했기 때문이다.   리얼터닷컴은 “주택 소유에 따른 실질적인 비용 부담을 따지기 위해 월 페이먼트에는 모기지 원리금 상환액은 물론, 재산세와 보험료까지 포함했다”고 설명했다.     도시별 순위는 15개 도시 중 집값 상승률이 38% 이상으로 최고를 기록한 마이애미가 월 페이먼트 부담 증가율 83%로 단연 1위를 기록했다.   마이애미 ‘콜드웰 뱅커’ 부동산의 대니얼 마야 에이전트는 “렌트비 부담이 커졌지만 집을 사는 게 엄두가 나지 않는다는 예비 바이어들이 크게 늘었다”고 전했다.   마이애미의 뒤를 이어 피닉스 61%, 시애틀 58%, 댈러스 55%, 미니애폴리스 52%, 휴스턴·워싱턴DC 47%, 뉴욕 45%, 애틀랜타 43% 등으로 나타났다.   〈표 참조〉   집값이 오르지 않은 시카고를 비롯해 오히려 하락한 것으로 조사된 LA, 필라델피아, 디트로이트도 예외 없이 모기지 페이먼트 부담은 늘었는데 이는 모기지 이자율 급등에 따른 결과로 풀이됐다.   실제 LA는 4월 중간 집값이 95만 달러로 1년 전보다 3.9% 하락했지만 모기지 페이먼트 부담은 27% 증가한 것으로 나타났다.   리얼터닷컴의 조지 라티우 리서치 매니저는 “40년래 최악의 인플레이션과 급락하는 증시 탓에 바이어의 어려움이 더욱 커졌다”며 “특히 첫 주택 구매자는 올 캐시 바이어, 전문 투자자, 세컨드 홈 바이어 등 현금 동원력이 뛰어난 이들과 경쟁에서 보다 큰 어려움을 겪고 있다”고 말했다. 류정일 기자모기 리얼터닷컴 모기지 페이먼트 모기지 이자율 모기지 원리금

2022-05-16

[부동산 가이드] 팜데일·랭캐스터 (21)

주택 가격이 1년 동안 약 22% 급등한 것으로 나타났다.     전국 주택 가격을 반영하는 S&P 코어로직 케이스실러 지수에 따르면 지난해 6월부터 올해 2월까지 LA지역의 주택 가격은 약 22% 증가했고 올해 1월부터 한 달 동안 약 3.2% 오른 것으로 확인됐다.   같은 기간 동안 전국 평균 주택 가격은 약 19.8% 오른 것으로 나타났으며 인플레이션 영향으로 금리가 오르면서 주택가격 상승에 영향을 미친 것으로 분석됐다. 캘리포니아에서 내 집 마련도 점점 어려워지고 있다. 전국에서 가장 많은 인구수를 자랑하는 캘리포니아주에서 2년 연속 인구 감소세 현상이 이어지고 있다.   가주부동산협회가 발표한 올해 1분기 주택 구매 지수 보고서에 따르면 캘리포니아 중간 주택 가격은 74만7000 달러로 나타났다. 그런데 이 가격을 구입할 수 있는 주민은  4명 중 1명도 채 안 되는 약 24%에 불과했다.      중간 가격인 74만7000달러 주택을 사려면 매달 모기지가 약 3950달러가 되는데 이 금액을 납부할 수 있는 가정이 캘리포니아주 전체에 약 24% 정도인 것으로 조사됐다.     LA 카운티 주민들의 주택 구입 능력은 주 전체보다도 낮은 약 20% 정도로 나타났다.     캘리포니아에서는 이 문제를 해결하기 위해 여러 가지 방안을 내놨다. 그중 한 대안으로 첫 주택 구입자에게 다운페이먼트로 사용할수 있는 대출을 이자 없이 제공하는 파격적인 프로그램을 시작한다.     캘리포니아주 주택금융국은 치솟는 주택 가격으로 구입이 더욱 어려워진 첫 주택 구입자들에게 구매 주택 가격에 최대 10%까지 이자율 0%로 대출해주는 풀기브업(Full Give Up) 에퀴티 빌더론 프로그램을 시행한다고 밝혔다.     자격 대상은 첫 주택 구입자로 본인이 직접 거주할 목적으로 집을 살 경우에만 해당하며 연 소득이 주택이 위치한 카운티 중간 소득에 80% 이하인 주민들이 해당한다.   구입하고자 하는 주택 위치에 따라 자격 소득 기준이 달라지는데 LA 카운티 기준은 연 소득 6만8880 달러 이하의 주민들이 이 프로그램의 혜택을 받을 수 있다. 이 프로그램을 통해 구입한 주택에서  5년 이상 거주할 경우 대출금 전액이 탕감되며 5년 미만으로 거주한 뒤 이사할 경우, 대출금을 갚아야 한다.     프로그램에 대한 자세한 사항은 캘리포니아주 주택 금융국 웹사이트에서 확인할 수 있다.     상기와 같은 프로그램을 적용받을 수 있는 적합한 지역으로는 여러 곳이 있겠지만, 그중에서도 LA에서 북쪽으로 약 30분 거리에 발렌시아가 위치한 샌타클라리타 지역이 있고 그곳에서 북쪽으로 약 30분을 더 가면 4계절이 뚜렷한 팜데일, 랭캐스터가 있는 앤틸로프 밸리 지역이 있다.     대면 근무와 재택근무를 동시에 하는 첫 주택 구입 바이어에게는 매력적인 거주 지역이다.     ▶문의: (310)408-9435 백기환 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예 부사장부동산 가이드 la카운티 북부지역 주택 구입자들 캘리포니아주 주택금융국 주택가격 상승

2022-05-11

[부동산 가이드] 내집 마련 준비

돌이켜보면 지난 2년간은 역대 최저 금리로 주택을 살 수 있는 최적의 기회였다.     하지만 많은 바이어가 오퍼 경쟁에서 뒤로 밀리고 부동산 가격이 급상승하자 주저하다가 이제는 모기지 이자율 상승으로 주택 가격이 내려가기만을 기다리고 있다. 이는 본인 의지라기보다 시장의 급격한 변화로 인해 구입 시기를 놓쳐버린 것이다.   2020년 초에서 2022년 2월 사이 주택 판매 가격이 약 27% 상승했다.   이는 연간 급여 상승 폭인 3% 후반대를 크게 웃도는 것으로 급여의 상당 부분을 저축한다 해도 급여 상승이 부동산 가격 상승을 따라가지 못하고 있다.     연준의 0.5% 금리 인상으로 주택 구입 의지도 꺾이고 있다. 그러다 보니 최근 들어서는 주택 구입에 잠시 시간을 가지려는 바이어들이 늘어나고 있다.     수요가 줄어들어 부동산 가격이 하락으로 전환하는 것을 기대할 수 있겠지만, 이는 숫자에 불과한 데이터다.   특히 우리가 사는 남가주에서는 이런 일이 한동안 일어나지 않을 전망이다. 그것은 주택가격이 금리만의 문제가 아니라는 뜻이다.     집값은 계속 오르고, 융자 이자율도 오르고 있는데 이 악조건 속에 여전히 집을 구입하고자 하는 바이어들이 많다.     금리보다 미국 부동산에 더욱 중요하게 작용하는 부분은 무엇일까.   주택 재고를 살펴보면 2021년 7월에는 131만 채였으나 현재는 약 87만 채로 최근 고점 대비 67% 수준이다.     수요자는 크게 줄어들지 않았지만, 공급 물량인 재고 자체가 줄어들었다는 점이 부동산 가격의 지속적인 상승을 가리킨다.     미국은 세계 금융위기 이후 공급 물량 부족이 매년 지속하고 있다. 게다가 지난 2년간 대출 금리도 낮았으니 부동산 가격 상승을 부채질하기에 충분했다.     금리 상승으로 인한 부동산 가격의 하락보다는 주택 재고의 부족으로 인한 부동산 가격의 상승에 무게가 더욱 실린다.     금리가 상승할 때는 부동산 가격 상승이 조금 완만해지고, 금리가 낮아지면 가격이 급하게 올라가는 그래프를 떠올려야 할 것이다.     이게 정답인데 지금 미국은 금리가 내려가든, 올라가든 부동산 가격은 우상향으로 계속 상승이라니, 아직 주택을 구입하지 못한 분들을 위해 이 부분에 대해 무엇인가 반대되는 이야기로 희망을 주고 싶지만, 현재로는 그렇게 말할 수 있는 데이터가 너무도 부족한 것이 아쉽다.     주택 구입이 투자가 목적이라면 적절한 시기와 때를 기다리는 것이 답이다. 하지만 주택구입이 거주와 내 집 마련에 목적이라면 때를 기다리는 것이 답이 아니라는 점을 말하고 싶다.     늘 기다리다 시기를 놓쳐서, 또다시 기다리는 건 답이 아니라는 것이다. 지금이 기회이고 또한 내 집 마련의 기회일 것이라 생각한다.   내가 원하는 주택과 가격과 이자율 등등 여러 가지를 다 맞추면서 주택을 구입하려면 아마도 이 전보다도 더 발품을 팔아 적극적으로 행동해야 하는 것이 현재 미국 부동산 실정이다.     매물검색부터 마지막 열쇠의 전달까지 많은 과정을 전문 에이전트에 믿고 맡긴다면 좋은 결과로 내 집 마련에 성공할 것이라고 생각된다.   ▶문의: (213)718-7733 윤소야 / 뉴스타부동산 플러턴명예부사장부동산 가이드 내집 부동산 금리 상승 급여 상승 이자율 상승

2022-05-11

타운 주택 거래도 ‘주춤’…작년비 24% 줄어

4월 LA한인타운 주택 시장거래는 작년보다 주춤했다.   지난 한 달 동안 매매가 완료된 주택 수는 지난해의 136채보다 33채(24%)가 밑도는 103채를 기록했다. 단독주택(SFR), 콘도미니엄, 임대수익용 주택 모두 지난해 4월 대비 감소했다.   이는 본지가 드림부동산(대표 케네스 정)의 도움을 받아 2022년 4월 말까지 LA한인타운에서 매매된 주택 현황을 분석한 결과다.     부동산 업계는 “4월 LA한인타운 주택 시장이 모기지 금리 인상과 비싼 집값 영향을 받고 있지만 매물 품귀 현상이 주택 시장 부진의 주된 원인에 더 가깝다”고 말했다.    ▶단독주택(SFR)   지난달 1개월 간 거래된 단독주택 수는 30채로 지난해 4월과 비교해서 21채(41%)나 급감했다. 전달의 49채보다 19채(40%)가 줄었다.   〈표 참조〉   중위 거래가도 2021년 4월의 165만 달러 대비 7% 내린 153만9500달러였다. 지난 3월의 169만 달러와 비교하면 9%가 적은 것이다. 다만, 스퀘어피트당 평균 거래가(942달러)는 지난해 4월 대비 22%나 급등했다. 지난해 4월 스퀘어피트 평균 거래 가격은 773달러였다. 또한 지난 3월의 862달러보다 9% 정도가 웃돌았다.     매물로 나와 거래 성사까지 걸린 평균 일수는 24일에 불과했다. 지난해 4월의 40일보다 무려 16일이나 단축됐고 전달의 41일과 비교하면 17일이나 짧다. 매물 리스팅 가격 대비 실제 매매 가격 비율은 110.67%였다. 2021년 4월의 98.47%보다 12.2%포인트 높은 수치다. 이는 셀러의 호가보다 더 높은 가격에서 매매가 이루어졌다는 의미다. 그만큼 오퍼 경쟁이 치열했다는 걸 보여준다.     LA한인타운에 있는 한 부동산 에이전트는 “스퀘어피트당 가격과 셀러 호가보다 높게 거래가 성사되는 등 단독주택 수요는 여전히 강세를 보이고 있다”며 “추가 기준금리 인상 여파와 경제 상황에 따라 변할 수 있겠지만 아직 주택 시장에 미치는 영향은 매물부족보다 더 크지 않다”고 진단했다.   ▶콘도   단독주택 매물부족으로 반사이익을 보던 콘도 거래도 작년만 못했다. 4월 거래 건수는 지난해 4월의 50건에서 10건(20%) 줄었다. 전달의 55채 대비로는 15채(27%)가 감소한 것이다. 4월 콘도의 중위 거래 가격은 78만3500달러로 9만6000달러(14%)가 올랐다. 지난 3월의 73만5000달러보다 4만 달러 이상 더 높았다. 스퀘어피트당 평균 거래 가격도 작년 4월 대비 14% 상승한 653달러로 집계됐다. 전달의 611달러 대비 7% 오른 것이다.       콘도의 4월 평균 매매 소요기간(DOM)은 47일로 지난해의 41일에서 6일이 늘었다. 지난 3월의 40일과 비교해서도 7일이 길어졌다. 매물 리스팅 가격 대비 실제 매매 가격 비율도 100%를 넘었다. 4월 비율은 101.04%로 이는 바이어의 구매 경쟁으로 셀러가 부른 판매 가격보다 더 높게 팔렸다는 의미다. 지난해 4월과 지난 3월 모두 100%를 밑돌았다.     LA한인타운 부동산 업계는 “주거 여건과 지리적인 이점 등 LA한인타운의 콘도가 인기”라며 “단독주택 가격이 아직 오름세여서 콘도를 택하는 바이어 수가 꽤 된다”고 말했다.   ▶임대수익용 주택   단독주택과 콘도 거래가 전년 동월 대비 두 자릿수로 줄어든 반면 임대수익용 주택은 6% 감소에 그쳤다.   지난달 거래가 완료된 임대수익용 주택 수는 33채로 2021년 4월의 35채보다 2채(6%)가 적었다. 다만 지난 3월의 21채와 비교하면 12채(57%)가 더 많은 것이다. 매매 중위 가격은 166만 달러로 2021년 4월보다 19만 달러(12%)가 더 비쌌다. 181만 달러였던 전월보단 8% 밑돌았다. 스퀘어피트당 거래가는 전년 동월 대비 4% 상향된 465달러였다. 전달의 456달러보다 9달러(2%)가 더 높았다.     매물로 나와 거래 성사까지 걸린 평균 일수는 48일로 작년 4월(62일)과 지난 3월(63일)보다 각각 14일과 15일이 단축됐다. 매물 리스팅 가격 대비 실제 매매 가격 비율은 98.38%로 지난해보다 소폭 상승했지만 지난 3월과 비교해서는 다소 내렸다.   부동산 업계 관계자들은 임대수익용 주택은 대체로 매물이 희소한 데다 임대 수익률(cap rate)에 따라 오퍼 경쟁 상황도 크게 달라져 거래에 변동 폭이 크다는 점은 고려해야 한다고 강조했다.     케네스 정 드림부동산 대표는 “LA한인타운을 포함한 LA지역의 매물부족 현상이 심화되고 있다”며 “아직 기준금리 인상과 모기지 금리 상승이 주택 시장에 미치는 영향은 매우 제한적”이라고 분석했다.  이어 그는 “기준금리 인상 폭이 더 커진 5월은 지나봐야 LA한인타운 부동산 시장에 미치는 여파를 더 확실하게 볼 수 있을 것”이라고 덧붙였다.   LA한인타운 주택 거래 동향조사는 우편번호 90004, 90005, 90006, 90010, 90019, 90020, 90036 지역을 대상으로 했다. 따라서 다른 한인타운 내 주택거래 동향과는 차이가 있을 수 있다. 이번 자료 집계 기간은 2022년 4월 1일부터 4월 30일까지다 진성철 기자작년비 타운 기준금리 인상 la한인타운 주택 단독주택 수요

2022-05-11

[부동산 투자] 부동산 명의

부동산을 사면 카운티에 등기해야 하는데 주택을 비롯하여 모든 부동산의 소유권의 형태(Vesting)는 크게 단독소유권과 공동소유권으로 나눌 수 있다. 먼저 단독소유권은 부동산의 재산권을 혼자서 가지게 되기 때문에 부동산을 처분할 때도 다른 사람의 간섭 없이 혼자서 소유권을 넘길 수 있다. 그리고 한 개의 부동산에 대하여 두 사람 이상이 소유권을 가지게 되는 것을 공동소유권이라 한다. 그러면 여러 사람이 부동산을 살 때 생기는 소유권의 방식은 어떤 것이 있는지 보자.   1)분할 공동명의(Tenancy In Common)   두 사람 이상이 부동산을 샀을 때 소유권을 등기하는 방법으로 소유권자의 숫자가 많아져도 상관없다. 그리고 이런 형태의 부동산 소유권자는 자신의 지분에 대하여 양도하거나 저당설정을 할 수 있는 등 임의대로 재산권 행사가 가능하고 소유권자가 사망했을 때는 소유지분은 유언대로 혹은 유언이 없을 경우는 본인의 상속자에게 이전된다. 보통은 가족이 아닌 사람들이 투자한 금액에 따라 지분을 소유할 때 쓰이지만 부부 등 어떤 관계의 사이에도 함께 소유할 수 있는 부동산의 권리형태이다.   2)공동명의(Joint Tenancy)   보통은 부부 등 가족 사이인 두 사람 이상의 공유재산일 경우에 해당하는데 부동산의 소유권은 반드시 동등하여야 하며 소유권자 중의 한 사람이 재산권을 양도하게 될 경우 공동명의자들이 반드시 같이 동의해야만 양도가 가능하다. 그리고 소유권자의 사망 시 사망자의 지분은 자동으로 생존한 소유주에게 이전된다. 예를 들어 부부의 경우 한 사람이 사망하면 그 부동산의 소유권은 자동으로 배우자가 가지게 되는 것이므로 보통은 부부가 공동으로 살 때 많이 쓰이는 형식이다. 그러나 부부 공유 재산권과 다른 점은 소유주가 자신의 소유권을 다른 사람에게 팔 수도 있다.   3)부부 공유재산(Community Property)   이 방법은 반드시 부부에게 한하며 소유권의 지분도 동등하며 재산권을 양도할 때는 두 배우자가 반드시 동의해야 한다. 특히 한쪽 배우자의 채무 이행을 위하여 재산권 전체가 강제 매각될 수 있다. 그리고 한 쪽이 사망하면 특별한 유언이 없다면 사망자의 지분은 생존 배우자에게 이전된다. 캘리포니아에서 많이 쓰이는 부부 사이의 부동산 소유 형태인데 특별한 경우가 아니면 부부 사이의 부동산 형태는 모두 부부 공유 재산으로 소유하게 된다.   4)동업 재산소유권(Tenancy In Partnership)   두 사람 이상이 동업을 목적으로 부동산을 공동으로 매입할 때의 소유권의 형태이며 보통은 상업용 부동산인 경우가 많다. 이 파트너십 소유권에는 동업자들이 모든 책임을 공동으로 지는 무한동업자(General Partner)와 자기가 출자한 한도 내에서만 책임을 지는 유한동업자(Limited Partner) 두 가지로 나눌 수 있다. 이 밖에도 소유주가 여럿일때 신탁 명의(Trust)나, 법인명의(LLC) 등 여러 가지 소유권이 있으니 부동산을 취득하고 소유권 방식을 정할 때는 반드시 전문가와 상의해야 한다.   ▶문의: (213)505-5594 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 투자 부동산 재산소유권 부동산 소유권자 부부 공유재산 부동산 형태

2022-05-11

[부동산 이야기] 판매 전 집 정리

꽃봉오리가 만개하는 계절이 오면 가장 많이 접하는 것이 ‘청첩장’이다. 모든 부모님의 마음은 언제나 학창시절에 머물러 있는 것 같은데, 누구누구의 첫째 자녀가 결혼을 하게 됐다고 전해 듣게 되면 세월이 그리 흘렀느냐고 놀라신다.   처음이라는 뜻의 ‘첫’이란 접두사가 들어가는 단어를 접하면 왠지 마음이 설렌다. 현재 집을 소유하고 계신 분이라면 누구나 ‘첫 집 장만’이라는 설레는 경험을 해보셨을 것이다. 그리고 꿈꾸던 ‘우리 집’이라는 공간을 쓸고 닦고, 예쁘게 꾸미면서 살다 보니 ‘추억’이라는 녀석들이 차곡차곡 쌓여 있을 것이다. 이제는 이런 내 집을 되팔아야 할 때가 왔다면 어떤 절차를 거쳐야 할까! 자녀들이 결혼하기 전에 ‘상견례’라는 절차를 거쳐야 하는 것처럼 집을 팔 때도 나한테 꼭 맞는 부동산 에이전트를 찾기 위한 상견례 절차를 갖기를 추천해 드린다.   자녀들의 배우자를 처음 만났을 때 첫인상이 중요한 것처럼, 바이어가 내 집 문을 열고 ‘첫발’을 들여놓았을 때 현관에 대한 이미지가 중요하다. 현관에 들어섰는데 여러 켤레의 신발이 나와 있거나 구둣주걱, 우산, 지팡이 등의 물건들이 나와 있지 않도록 현관은 최대한 깔끔하게 보여야 한다. 현관을 거쳐서 바로 보이는 거실이 있다면 소파에 옷이나 이불 종류가 걸쳐 있지 않도록, 작은 테이블이 있다면 포인트로 작은 꽃병으로 포인트를 두는 것이 좋으며, 키친일 경우는 최대한 아일랜드나 카운터 탑 위에 밥솥, 토스터, 설거지 개수대, 주전자, 도마, 고무장갑, 걸레, 수저통 등의 것들을 안 보이게 한다. 자주 여닫는 키친 캐비닛은 손때나 기름때가 묻은 경우가 많으므로 닦으시고, 스토브는 기름때 또는 요리할 때 국물이 넘친 자국들이 없도록 하고 스토브 위에는 냄비나 프라이팬이 올려져 있지 않도록 깔끔하게 비워둔다. 가끔 바이어들이 키친 캐비닛을 열어 보는 경우가 있는데 모든 물건을 캐비닛 안에 쑤셔 넣었다가 밖으로 우르르 쏟아져 떨어질 수도 있으므로 조심해야 한다.   방으로 들어섰을 때 가장 눈에 띄는 것은 침대이므로 이불은 정갈하게 정돈해두고 침대 옆 가구 위에 작은 조명 스탠드를 켜두면 보는 사람은 안락한 느낌을 받는다. 화장대가 있다면 화장품 용기들은 최대한 깔끔하게 정돈하고 거울은 닦아둔다. 화장실은 카운터 탑 위에 각종 머리 손질 용품, 헤어 브러시, 줄이 길게 늘어진 헤어드라이어 등이 나와 있지 않고 변기 안에 때가 끼어있지 않게 하며, 욕조 바닥에 머리카락이나 찌든 때가 없도록 하며, 욕조 문은 물때가 없어 보이도록 닦아야 한다.   다이닝 공간에 들어섰을 때 식탁 위에 비타민, 냅킨, 이쑤시개, 각종 고지서 우편물, 열쇠 꾸러미 등이 없도록 한다. 차고는 바이어가 시각적으로 2대의 차를 주차할 만큼의 공간 확보가 가능하게 보여줘야 한다. 단독주택으로 수영장이나 스파가 있고 한동안 사용하지 않았다면 미리 관리자를 불러서 물 안이 최대한 투명하고 깨끗하게 보이도록 손봐야 한다. 잔디의 풀들이 죽어있지 않도록 미리 손봐주고, 무성하게 자란 잡초들도 뽑아주며, 죽은 나무가 있다면 차라리 뽑아야 한다.   보통 며느리나 사위가 마음에 안 들면 머리를 싸고 자리에 눕는 경우가 시어머니 또는 친정어머니인 것처럼 대부분 바이어가 집을 볼 때 여성은 키친과 화장실을 중요시하고, 또 집 구매 결정을 하는 것도 여성인 경우가 많은 편이므로 염두에 두면 좋은 꿀팁이 될 것이다. 요즘은 ‘스테이징’을 해서 마켓에 집을 내놓는 경우가 많아서 그냥 스테이징을 하면 간편하지 않으냐고 반문하시는 분도 계시겠지만, 기본적으로 집이 정리되지 않은 상태에서는 스테이징이 무의미하다.   결론적으로 집은 최대한 단출하게 정리·정돈해 넓은 공간을 확보하는 게 중요하다. 어차피 팔고 이사할 집에 무엇하러 시간과 돈을 들이느냐는 생각을 하시는 분도 있지만, 집도 새신부처럼 예쁘게 꾸미고 드레스를 입혀서 마켓에 내보내면 그만큼 좋은 가격에 팔리게 될 것이고, 그 이전에 또 다른 누군가에게 살던 내 집이 ‘첫 집 장만’의 설렘을 준다고 생각하면 얼마나 행복한 ‘첫’ 챌린지인가!   ▶문의: (213)254-7718 캐티 리 / 드림부동산 에이전트부동산 이야기 판매 새신부 키친 캐비닛 최대한 아일랜드 안이 최대한

2022-05-11

막연히 ‘잘 팔리겠지…’ 생각하면 후회한다

주변에서 이런 이야기들을 들어봤을 것이다. 동네 평범한 집이 리스팅 가격보다 10만 달러 높게 팔렸다거나, 주택을 팔려고 내놓자마자 오퍼들이 쏟아졌다는 이야기 말이다.   최근 주택시장에서 바이어 사이의 경쟁이 날로 치열해지고 있다는 건 더는 비밀도 아니다. 셀러 입장에서는 비싸게 팔아 차익을 극대화할 수 있는 최적의 타이밍인 셈이다.   그러나 최고가에 집을 판다는 목적 달성을 위해서는 시장을 정교하게 점검하고 매각 과정을 신중하게 처리해야 한다.   사우스 플로리다 ‘컴퍼스 부동산’의 리즈 호건 부사장은 “요즘 셀러들과 이야기할 때 최대 문제는 주변에서 보고 들은 것을 그대로 요구하는 점”이라며 “기대심리와 함께 이런 루머들이 떠돌고 셀러는 자신의 집이 그저 그런데도 최고의 가격을 받을 것이라고 들뜬 경우가 많지만, 반드시 그렇게 되는 건 아니다”라고 말했다.   우선 초강력 수준이었던 셀러 위주의 주택시장이 최근 들어서 줄어든 바이어와 낮아진 가격 등으로 힘이 빠지기 시작했다. 셀러에게 필요한 건 기대 수준을 재조정하는 것이다.   주택시장에 널리 퍼진 잘못된 정보에 현혹되지 않고 최대한 원하는 가격에, 가장 원하는 타이밍에 집을 파는 것이 어느 때보다 중요해졌다. 셀러가 빠지기 쉬운 4가지 잘못된 루머와 해결책을 소개한다.   최대한 청소하고 고쳐놔야 제값 받아 리스팅 가격 너무 높으면 결국엔 손해 사진·비디오·3D 투어 등 다양해야 관심 '최고가' 대신 '최적 조건' 찾기가 중요   ▶“고칠 필요 없어. 바이어가 알아서 할 거야”   주택 매물이 사상 최소인 가운데 셀러는 집을 고치거나 업그레이드하지 않고도 비싼 가격에 팔 수 있다고 생각할 수 있다. 그러나 ‘커뮤니티 초이스 리얼티’의 제이슨 젤리오스 에이전트는 이런 자만심이 일을 망칠 수 있다고 경고했다.   그는 “아무리 주택시장이 셀러 위주로 돌아간다고 해도 비싸게 집을 팔고 싶다면 살던 그대로인 집을 리스팅 매물로 내놔서는 안 된다”고 강조했다.   주택 매물이 아무리 부족한 지금 상황이라도 구매한 다음에 고칠 부분이 많은 집이라면 바이어의 관심을 끌기 힘들다. 요즘 대부분의 바이어는 당장 이사해서 살 수 있는 집을 기대하기 때문이다.   호건 부사장은 “최근 바이어들은 계약한 뒤 바로 들어가서 살 수 있는 깨끗한 집을 원한다"며 “금이 간 카운터 톱이나 소음이 심한 냉장고, 작동하지 않는 화장실을 원하는 바이어는 없다"고 전했다.   따라서 속설만 믿지 말고 새롭게 페인트칠하고, 잔디도 잘 깎고, 실내도 비싸지 않더라도 업그레이드해야 한다. 전구나 문의 손잡이 등 소소한 부분도 잊지 않고 교체해야 한다.   ▶“받고 싶은 가격만큼 높게 요구해도 돼”   물론 집값이 천정부지로 치솟고 있는 건 사실이다. 가주 부동산협회(CAR)에 따르면 지난 3월 기존 단독주택 기준 중간 집값은 전월 대비 10.1%, 전년 대비 11.9% 각각 올라 84만9080달러를 기록했다. 크게 오른 것인데 그렇다고 본인의 집이 무조건 비싸게 팔릴 것이라고 단정 지을 수는 없다.     ‘컴퍼스 부동산’의 루디 아슐린 브로커는 “주택시장의 열기가 뜨거운 가운데 셀러는 어떤 가격이든 원하는 만큼 받을 수 있다고 여길 수 있다”며 “그러나 그보다 먼저 따질 것은 수요와 공급 관점에서 냉정하게 생각하는 것”이라고 말했다.   즉, 시장 전체가 아무리 뜨거워도 실질적으로 집을 팔 때는 현실적인 시세와 해당 주택의 형태 그리고 현재 상태가 결정적인 역할을 한다는 설명이다. 아슐린 브로커는 “부동산 웹사이트에 매물을 내놓고 마음껏 가격을 요구하려면 아마 그 주택은 최고 중의 최고여야 할 것”이라고 설명했다.   심하게 비싼 가격표를 붙이면 해당 주택은 매물로서 지나치게 오래 등록되는 결과를 초래한다. 호건 부사장은 “바이어들이 흥미를 잃고 접근하지 않게 되면서 자연스레 오퍼도 사라지고 셀러는 알아서 가격을 내리는 악순환을 가져올 수 있다”고 말했다.   ▶“셀러가 애쓰지 않아도 집은 잘 팔릴 거야”   호건 부사장은 최근 고가 저택 구매에 관심이 있는 한 바이어를 고객으로 만났다며 그러나 고객이 원한 매물은 스마트폰으로 찍은 외관 사진 1장밖에 없었다고 어이없어했다. 셀러 측에 연락을 취해 추가 사진을 요구했지만, 오히려 리스팅 에이전트는 “셀러가 집이 빨리 나갈 것이라고 하며 사진이 뭐가 더 필요하냐”고 전했다.   호건 부사장은 “1000만 달러짜리 집을 팔면서 전문 사진가에게 맡겨도 500달러면 충분할 매물 사진 찍기를 거부하는 것은 해도 너무한 것 같다”고 말했다.   일부 셀러들의 이런 과도한 자신감은 요즘 흔하게 찾아볼 수 있다. 어떤 셀러들은 온라인 마케팅에 많은 노력을 기울이는 것이 불필요하다고 여긴다. 집이 빨리 잘 팔린다는 통념 때문이다. 그러나 생각해볼 부분은 최근 대부분의 바이어가 내 집 찾기의 시작을 인터넷에서 한다는 점이다. 즉, 인터넷에서 시선을 끌지 못하면 아무리 매물이 부족해도 불리해질 수밖에 없다.   여기에 더해 호건 부사장은 집을 사는 바이어가 반드시 차를 타고 원할 때마다 편하게 올 수 있는 가까운 거리에만 있는 것은 아니라고 강조했다.   젤리오스 에이전트도 “전문적인 사진이나 상세한 추가 설명 그리고 다른 눈에 띄는 편의시설 등의 매력을 설명해줄 만한 내용도 없이 집을 내놓는 것은 큰 실수를 저지르는 것”이라고 단언했다.   사진은 물론, 동영상과 플로어 플랜, 전문가의 도움을 받아 준비할 수 있는 3D 투어 등 집의 디테일을 가능한 한 많이 보여줘야 보다 많은 바이어를 유인할 수 있다.   ▶“오퍼들 가운데 고민할 필요 없이 최고가를 고르면 돼”   오퍼 전쟁이 일상화되면서 셀러가 복수의 오퍼를 받는 것이 당연시되고 있다. 일부 오퍼는 리스팅 가격보다 높게 적어낸 경우도 있다고 전해진다. 양도차익 극대화를 생각하면 최고가 오퍼를 수락하는 것이 매력적이지만 그렇다고 항상 최선의 선택인 것은 아니다.   호건 부사장은 “결국 결정할 것은 가격이냐, 조건이냐는 것”이라며 “영리한 셀러는 다소 가격이 낮아도 훨씬 나은 조건을 찾는 경우가 많다”고 전했다.   예를 들면, 제시하는 가격이 낮아도 현금 구매를 내건다면 셀러 입장에서 더 나은 조건일 수 있다. 이유는 바이어의 재정적인 불확실성에 대해 고민할 필요가 없고 그만큼 클로징을 일찌감치 확실하게 끝낼 수 있기 때문이다. 그러나 만약 최고가를 선택했지만, 바이어가 모기지 대출 과정에서 문제가 생기면 셀러는 다른 바이어를 새로 찾을 때까지 원치 않지만, 더 오래 기다려야 한다.   이런 이유로 젤리오스 에이전트는 단순히 오퍼에 나온 가격만 볼 것이 아니라 바이어의 재정상태까지 따져봐야 한다고 조언했다. 그는 “보다 확실한 계약 완료를 위해 셀러는 이 밖에도 바이어들의 여러 측면을 고려해야 한다”며 “여기에는 추가로 더 집에 머물 수 있는지, 보다 유연한 클로징 조건들 그리고 실제 오퍼에 기재된 내용 이외의 조건들도 포함될 수 있다”고 말했다. 류정일 기자생각 후회 최근 주택시장 최근 바이어들 바이어 사이

2022-05-11

[부동산] 융자 신청 준비와 절차(2)

우선 나에게 맞는 모기지를 선택하자. 본인의 재정상태에 맞는 대출금액을 확인하였다면 은행에서 고객에게 대출을 제공하는 기존 대출(Conventional Loan)을 할지, 정부에서 스폰서를 하여 다운페이먼트를 줄일 수 있는 FHA Loan 등을 선택할 지를 결정해야 한다. 기존 대출의 경우 은행에서 일반 소비자에게 제공하는 주택대출 프로그램으로 기본 20~30%의 다운페이먼트를 요구하나 시장 상황에 따라 PMI 모기지 보험에 가입할 경우 더 낮은 다운페이먼트로도 대출이 가능하다.     모기지가 결정되었다면 대출을 받은 후 적용되는 이자를 고정금리로 할지 변동금리로 할 지 결정해야 한다. 요즘 이자율 상승으로 변동금리 프로그램이 유리 할 수 있음을 기억하자.  고정금리의 경우 대출상환 기간 동안 처음 적용한 금리로 고정이 되기 때문에 상환금액의 변동이 없어 안전하기 때문에 일반적으로 선택하는 방식이다.   금리방식이 결정되면 어느 정도의 기간 동안 상환해야 할 지를 결정해야 한다. 일반적으로 30년 모기지로 진행하면 월 페이먼트는 줄어들지만 이자 상환금액이 높아지게 된다.     마지막으로 이자율, 즉 APR을 확인해야 한다. 크레딧이 좋을수록 좋은 이자율을 받을 수 있으며 740~760점 이상이 되어야 가장 좋은 오퍼를 받을 수 있다.   일반적으로 처음 견적 시 받았던 이자율보다 최종적으로 대출 승인 시 나오는 이자율이 조금 더 높을 수 있다. 클로징 과정에서 발생하는 Origination Fee와 Point 등 관련된 모든 비용이 포함되기 때문이다. 모기지 대출 과정에서 가장 중요한 점은 꼭 본인이 감당할 수 있는 선에서 대출을 받아야 한다는 점이다.     좋은 이자율에 최상의 조건으로 오퍼를 하는 렌더를 찾기 위해서는 평판이 좋은 모기지 브로커를 섭외하거나  현재 계약된 부동산 에이전트와 함께 협의를 추천한다.     모기지 브로커를 정하면 가능한 세 군데 정도의 렌더에게 사전 승인을 받고 대출승인에 필요한 각종 비용과 다운페이먼트 요구사항에 대해 사전 문의를 하여 확실한 정보를 가지고 있어야 하겠고 현재 시장에서 받을 수 있는 이자율을 확인하고 가능한 본인의 상황 내에서 최상의 이자율을 받을 수 있도록 한다. 그 이후 대출 신청서를 제출한다. 만일 사전승인을 받은 렌더에게 대출을 받는다면 기본적인 서류는 이미 모두 들어간 상황이므로 가장 최근의 재정 상황이 담긴 서류만 제출하면 될 것이나 새로운 렌더에게 신청하는 것이라면 일반적으로 다음의 서류를 준비해서 제출해야 한다.   가장 최근 2년간의 W-2 Forms, 최근 30일간의 급여명세서, 최근 2년간의 택스 리턴, 다른 수익이 있다면 그에 대한 증빙 서류, 최근 은행 스테이트먼트, 현재 갚고 있는 8개월 이상 남은 롱텀 대출이나 자동차 혹은 학생 론, 아이디와 소셜 시큐리티 번호 등이다. 회사 직원이 아닌 자영업자일 경우 비즈니스 택스 보고 혹은 본인의 수익 상황을 보여줄 수 있는 추가 서류를 요청할 수 있다.   보통 서류가 접수되고 3일 정도면 렌더는 모기지 승인에 이르기까지 필요한 비용과 클로징 비용이 포함된 최종 융자 견적서를 제공한다. 이 서류를 받으면 이자율 고정을 하여 나중에 변동이 없게 해야 한다. 만일 이자율 락인을 오퍼 받지 못했다면 30~60일 정도의 기간 동안 고정을 하도록 요청해야 한다. 따라서 만일 시장 상황이 이자율이 향후 오를 가능성이 높다면 빨리 락인을 해놓는 것이 좋고 이자율이 낮아질 전망이 있다면 락인을 하지 말고 좀 더 기다려 보는 것이 좋겠다.   ▶문의: (213)445-4989   현호석/대표/매스터 리얼티부동산 융자 신청 대출상환 기간 주택대출 프로그램 다운페이먼트 요구사항

2022-05-10

첫 주택 구입자 무이자 대출…가주 ‘에쿼티 빌더’ 런칭

가주에서 첫 주택 구입자들의 최대 난관인 다운페이먼트를 일부 무이자로 융자받을 수 있는 프로그램이 런칭됐다.   지난 3일 CBS뉴스에 따르면 가주주택금융국(CalHFA)은 월 모기지 페이먼트가 가능한 충분한 소득이 있는 첫 주택 구입자가 주택 구입 가격의 최대 10%까지 무이자 대출을 받을 수 있는 프로그램 ‘캘리포니아 포기버블 에쿼티빌더(California’s Forgivable Equity Builder)'를 공개했다.     프로그램의 대상은 주 거주지로 주택을 구입하려는 첫 주택 구입자다. 비거주 공동 대출자(Non-occupant co-borrower)는 신청 자격이 없다.     첫 주택 구입자란 최근 3년간 주택 소유 기록이 없는 경우다.     소유했던 집을 팔고 3년이 지났으면 첫 주택 구입자로 간주되어 동일한 혜택을 받을 수 있다.     대출을 받기 위해서는 합법적인 주택 구입자 상담 기관을 통해 주택 구입자 교육 상담을 이수하고 수료증을 받아야 한다.     단, 대출 받은 후 구입한 주택에서 최소 5년을 거주해야 하며, 그렇지 않을 경우 대출금의 일부를 상환해야 할 수도 있다고 당국은 전했다.     구입하려는 주택이 위치한 카운티에서 소득이 지역 중위소득의 80% 미만인 주민들이 해당되며 받은 대출금은 다운페이먼트나 클로징 비용(closing cost)으로 사용할 수 있다.   또한 콘도와 조립식 주택(MH), PUD(planned urban development) 등 단독주택 및 1세대 주택(one-unit residences)에 적용 가능하며 일부 게스트하우스와 별채 개념인 그래니 유닛(granny units) 등도 대상이 될 수 있다.   이는 최근 가주 내 부동산 가격이 사상 최고치를 기록하고, 이자율 상승으로 매달 수백 달러의 페이먼트가 발생하는 등 첫 주택 구입의 기회가 계속 좁아지면서 이를 완화하고자 마련된 프로그램이다. 통상 주택 구입 가격의 20%인 다운페이먼트는 10만 달러 이상까지도 들고 있다.     자세한 내용은 CalHFA 웹사이트(www.CalHFA.ca.gov/homebuyer/programs/forgivable.htm)에서 확인할 수 있다.  장수아 기자구입자 무이자 주택 구입자들 무이자 대출 주택 소유

2022-05-04

실시간 매물 정보 한국어로…네오집스, 업계 최초 제공

빅데이터를 결합한 부동산 전문 프롭테크(Proptech) 한인 기업인 ‘네오집스(Neozips·대표 어태수)’가 업계 최초로 미국 부동산 실시간 매물 정보를 한국어로 지원한다고 4일 밝혔다.   네오집스는 지역별 거래량 및 가격 추이 등의 빅데이터를 기본으로 에이전트의 현장 경험이 반영된 스몰데이터를 추가해 다양한 이슈별로 시장을 분석한다.   이를 바탕으로 투자에 적합한 커뮤니티를 고객에게 추천하고 특히 학군 분석을 통해 임대 수요가 큰 곳을 중심으로 실시간 매물 정보를 한국어로 제공한다.   어태수 대표는 “네오집스는 전적으로 고객의 관점에서, 고객이 필요로 하는 서비스를 제공한다”며 “이번 한국어 지원은 한국에서 미국 부동산에 투자를 원하는 분들을 위해 마련했다”고 설명했다.   엄선된 실시간 매물을 보고 고객이 의뢰하면 네오집스의 전문 상담사가 해외송금, 세금 관련 이슈 등의 컨설팅을 제공하고, 검증된 로컬 전문 에이전트와 연결해준다.   어 대표는 “해외 투자 시 에이전트 선택이 어려운데 네오집스는 해당 지역에서 거주하며 5년 이상의 경력, 50건 이상의 거래를 성사시킨 에이전트를 연결해 드린다”고 말했다.   어바인에 본사를 둔 네오집스는 은행 PB(Private Banker) 및 고액 자산가 대상 부동산 투자 자문사이다.   지난 7년간 1억5500만건 이상의 주거용·상업용 부동산 데이터를 분석해 296억건의 빅데이터를 구축해 가격 사전 상승 예측 서비스 등을 맞춤형으로 제공하고 있다. 류정일 기자실시간 한국어 실시간 매물 부동산 실시간 이번 한국어

2022-05-04

[상 법] 부동산 압류 집행 순위

민사소송에 승소하면 법원은 피고에게 보상 판결에 대한 최종판결을 선고하게 된다.     최종판결문서(Judgment)에는 피해보상금액이 적혀 있고 금액보상의 책임이 있는 피고에게 지불할 것을 명령한다. 그러나 채무자가 자발적으로 최종판결문에 적혀있는 보상금을 지불하지 않을 경우에는 강제 집행을 해야 한다.     최종 판결문의 집행은 부동산, 은행, 임금, 동산 등 채무자가 가진 모든 자산에 대해서 집행할 수 있다. 자산의 종류에 따라 집행 방법 또한 다르다.     채무자의 자산에 대한 강제 집행 중 부동산에 대한 집행에 대해 설명하고자 한다.     법원의 판결을 담고 있는 법정 서류를 최종판결문(Judgment)이라고 하는데 최종판결문 자체로는 채무자의 부동산에 저당을 직접 할 수는 없다.     일반적으로 가장 큰 오해가 법원에서 승소하면 채무자로부터 돈을 자동으로 받는다고 생각하는데 실제는 최종판결문에 대한 집행과정을 다시 거쳐야 한다.     채무자의 부동산에 대해 집행을 하기 위해서는 먼저 최종판결문서가 나온 법원에 판결문 확인서(Abstract of Judgment)를 받아야 한다. 법원으로부터 판결문 확인서를 받은 후에는 채무자의 부동산이 소재한 카운티의 등기소에 등기를 함으로써 부동산에 대한 저당권을 확보하는 것이다.     판결문 확인서 등기 외에도 부동산에 대한 저당이나 명의 변경 같은 절차는 카운티 등기서에 등기를 반드시 해야 한다. 채무자의 부동산이 여러 카운티에 있을 경우에는 각각의 카운티 등기소에 판결문 확인서를 각각 등기해야 한다.     카운티 등기소에 등기하는 판결문 확인서에는 채무자의 정확한 이름과 가명 그리고 주소, 사회보장번호 또는 운전면허증 번호를 기재할 수 있다.     그러면 채무자가 같은 카운티에 소유하고 있는 모든 부동산에 대한 저당이 완료된다. 부동산에 저당이 완료되면 부동산 등기부에는 채권자의 판결문 확인서가 등기가 된 것이 기록이 되고 부동산에 대한 저당으로서 역할을 하게 된다.     부동산에 관한 모든 저당권은 등기된 순서대로 권리 순위가 결정된다. 따라서 최종 판결문서의 날짜가 중요한 것이 아니라 판결문 확인서가 등기된 날짜로 저당권의 순위가 결정된다. 따라서 최종판결문서가 발행되면 즉시 판결확인서를 받아서 카운티에 즉시 등기함으로써 저당권의 우선 순위를 확보하도록 해야 한다.     이런 순위 결정은 때로는 매우 중요한 이슈가 된다.     채무자에 대한 채권자가 다수가 있고 각각의 채권자가 법원 판결문을 모두 받았을 경우 부동산에 대한 순위 결정은 법원판결문이 결정된 순서가 아니라 판결확인서가 등기된 순서에 따라 결정되는 것이다.     등기소에 등기된 판결확인서는 일반적인 부동산 담보권같이 저당의 효력이 있다. 채권자는 등기된 판결확인서에 기반을 두어 부동산에 대해 차압할 수 있다.     차압하지 않더라도 부동산 소유주인 채무자는 판결확인서의 채무를 해결하지 않고는 부동산에 대한 자유로운 매매나 재융자가 가능하지 않게 된다. 따라서 채권자가 차압하지 않더라도 채무자는 부동산에 대한 재산권을 자유로이 행사할 수 없기 때문에 부동산에 대한 판결확인서의 등기는 채권추심에 있어서 매우 중요한 역할을 한다.     실제로 많은 경우, 주택에 대한 차압 절차를 진행하지 않고 채무자가 채무를 지불하게 하는 가장 강력한 수단이 된다.     최종판결문은 영구적인 효력을 갖지 않고 10년의 효력 기간이 있다. 다만 10년마다 법원에 최종판결문 연장 신청을 해야 한다. 카운티 등기소에 등기된 판결확인서 또한 최종판결문이 효력을 잃게 되면 자동으로 효력을 잃게 된다. 따라서 최종판결문의 연장허락문서를 다시 카운티 등기소에 등기해야 저당권의 효력을 잃지 않게 된다.     ▶문의: (213)487-2371 이승호 / 상법 변호사이승호 상법 변호사

2022-05-04

[부동산 가이드] 모기지 금리 인상과 주택가격

최근 모기지 이자율의 급격한 상승세에도 불구하고 주택가격은 여전히 오르고 있다.     지금 알아야 할 부동산에 관한 예측을 과거의 부동산 시장의 변화와 비교하면서 금리 인상에 대해 알아보려 한다.   현재 모기기 금리가 어디에 있는지 알아보기 위해 프레디맥에서 발표한 그래프를 살펴보면, 30년 고정금리는 1월에 3.11%로 시작해서 3월 말에는 3.67%이고 현재는 5.25%를 기록하고 있다.     이렇게 오르고 있는 모기지 금리에 대해 프레디맥 수석경제학자 렌 키에프는 “모기지 금리는 2022년 계속 인상되고 완만하게 오를 것이다”며 “모기지 금리가 연준의 금리를 따르는 경향이 있기 때문이다”고 말했다.     많은 잠재적인 부동산 고객들이 금리가 오르자 주택가격 하락 여부, 현재 주택가격 인상 거품, 하락 시기에 대해 생각한다. 반면 떨어지지 않을 거 같아 서둘러 집을 사야겠다고 하는 사람들도 있다.     지난 과거 데이터를 근거로 모기지 금리 인상이 주택 가격에 미치는 영향에 대해 알아보자.     얼마 전 프레디맥에서 발표한 ‘주택가격 상승률 영향’이라는 차트는 지난 30년 동안 특정 연도에 약 8~19개월의 기간을 두고 금리가 1% 이상 올랐을 때 주택가격에 어떤 영향을 미쳤는지를 보여준다.     차트에 따르면 30년 전 1993년 10월에서 1994년 12월까지, 14개월 동안 금리가 2.38% 올랐음에도 불구하고 주택 가격은 3% 이상 인상됐다.     그 이후에도 최근까지 금리가 1% 이상 올랐을 때 주택 가격은 낮게는 2% 많게는 11%까지 인상된 내용을 볼 수 있다. 따라서 역사적으로 금리 인상이 주택가격에 부정적인 영향을 미치지 않는다는 것을 이 자료를 통해 확인할 수 있다.     그러면 같은 기간 동안 판매된 주택 판매량은 어떨까. 이 기간에 판매된 주택 수는 대부분 감소했고 그 감소율은 평균 5% 정도였다.     그러므로 주택 판매량은 감소했으나 주택 가격은 오히려 인상된 것을 볼 수 있다. 이런 지난 역사적 배경으로 현재의 부동산 시장에 접목해 예측해 보면 이자율은 평균 1.27% 인상하는 것을 볼 수 있고 주택가격도 평균 9% 이상 인상되나 주택판매율은 2% 정도 감소했다.     따라서 정리하면 역사적으로 금리 인상은 주택가격에 영향을 미치지 않으며 주택 판매율에도 그다지 큰 영향을 미치지 않는 것을 확인할 수 있다.   그러면 왜 이런 현상이 있었을까? 전문가들은 적은 매물이 원인이라고 했다. 그리고 현재도 역시 훨씬 더 낮은 매물 량과 자재비의 상승, 그리고  높은 구매자 수요로 미래에 주택 가격이 하락할 가능성은 매우 희박하다고 본다.     향후 부족한 매물로 인한 부동산시장의 정체기는 올 수 있겠지만, 주택가격이 대폭 하락하는 일은 없지 않을까. 부동산 구매는 최고의 투자라는 사실만 기억하면 되겠다.   ▶문의: (657)222-7331 애니 윤 / 뉴스타부동산 플러턴 에이전트부동산 가이드 주택가격 모기 주택가격 하락 주택가격 상승률 주택가격도 평균

2022-05-04

[부동산 가이드] 페어웨이 빌리지

페어웨이 빌리지는 풀러턴에 있는 활동적인 라이프스타일을 즐길 수 있는 은퇴 마을이다.     이 게이트 커뮤니티는 281개의 타운하우스 및 단독 주택과 더불어 조용한 환경을 제공한다.     페어웨이 빌리지의 주민들은 커뮤니티 클럽하우스 같은 매력적인 편의 시설을 이용할 수 있으며 클럽하우스에는 사교 모임 및 활동에 사용할 수 있는 다목적 공간이 있다.     수영장, 월풀 스파 또는 패티오, 라운지, 테니스 코트에서 활동적인 생활을 할 수 있으며 커뮤니티 구성원은 유지 및 관리가 적은 생활을 즐길 수 있다.   페어웨이 빌리지는 1976~1982년 사이에 건설됐다. 타운하우스는 약 1572~2373 스퀘어피트로 침실 3~4개, 욕실 2~3개, 차량 2대가 연결된 차고가 있다.   단독 주택은 약 1633~2373 스퀘어피트이고, 침실 3~4개, 욕실 2~3개, 차 2대 차고를 제공한다.   주택의 실내 특징은 아치형 천장, 대형 옷장, 화강암 조리대, 리세스 조명, 나무 또는 타일 바닥이다. 주방에는 스테인리스 스틸 가전제품, 조식 바 또는 아일랜드가 포함될 수 있다.     욕실에는 세면대 2개, 전신 욕조 및 대형 샤워실이 구비되어 있다. 타운하우스 및 단독 주택에는 로프트, 홈 오피스, 개스 벽난로 또는 전용 패티오가 포함될 수도 있다.   무엇보다 랠프스, 알벗슨, 트레이더 조스, 알디 및 타겟을 포함해 필요한 모든 일상 편의 시설이 있고 약국은 CVS, 월그린이 인근에 있다.     또한 세인트 주드 메디칼 센터, 웨스턴 퍼시픽 메디칼 클리닉, AHMC 애너하임 부에나파크 등 주변 지역에 종합병원을 비롯한 여러 곳의 의료서비스 제공 기관도 가까이 있다.     오락이나 식당을 찾고 있다면 인근 식당, 바, 쇼핑센터가 있는 임페리얼 하이웨이를 따라 찾을 수 있다. 풀러턴뮤지엄센터, 리처드 닉슨 라이브러리 앤 뮤지엄, 캘리포니아 아트 힐버트 뮤지엄 등 다양한 관광명소가 있다.   야외활동을 원하면  주변의 풀러턴 식물원, 라구나 레이크 파크 및 파노라마 네이처 프리저브를 포함해 선택할 수 있는 여러 녹지와 공원이 있다.     골퍼들은 풀러턴 골프 코스, 코요테 힐스 골프 코스, 로스 코요테 컨트리클럽 등 여러 코스에서 티샷을 할 수도 있다.   페어웨이 빌리지는 LA 시내에서 차로 45분 거리에 있어 도시가 제공하는 모든 곳으로 쉽게 접근할 수 있다. 장거리 여행을 위해 항공을 이용할 때 국제공항도 45분 거리에 있어 편리하다.     페어웨이 빌리지 주택가격은 약 70만 달러 이상이며 북부 오렌지카운티 한인타운과 가까워 라미라다 랜드마크 커뮤니티와 더불어 한인들이 관심가져도 좋은 은퇴 커뮤니티다.   ▶문의: (714)469-0049 좌쉬아 김 / 뉴스타부동산 가든그로브 명예부사장부동산 가이드 페어웨이 타운하우스 페어웨이 빌리지 커뮤니티 클럽하우스 커뮤니티 구성원

2022-05-04

클로징 비용 무시했다간 낭패…양도세 포함 평균 6905불

주택 바이어들은 클로징 비용을 대비해 충분한 자금을 준비해야 하는 것으로 나타났다.부동산 리서치 업체 ‘코어로직’ 측은 지난해 단독주택을 매입한 바이어들의 평균 클로징 비용이 전년 대비 13.4%가 더 늘었다고 최근 밝혔다. 이에 따르면 양도세까지 포함해서 지난해 클로징 비용은 평균 6905달러였다.   부동산 리서치 업체 ‘코어로직’ 측은 지난해 단독주택을 매입한 바이어들의 평균 클로징 비용이 전년 대비 13.4%가 더 늘었다고 최근 밝혔다. 이에 따르면 양도세까지 포함해서 지난해 클로징 비용은 평균 6905달러였다.   30년 고정 모기지 이자율이 5.11%를 기록하면서 모기지 페이먼트 부담도 약 400달러가 추가됐다. 지난해에만 전국 주택 가격이 평균 5만 달러가 늘어난 게 주원인이다.   주별로 살펴보면, 캘리포니아의 평균 클로징 비용(양도세 포함)은 7953달러였다. 전국에서 11번째로 높았다. 가장 비싼 지역은 워싱턴 DC로 2만9888달러나 됐다. 델라웨어와 뉴욕이 각각 1만7859달러와 1만6849달러로 그뒤를 따랐다. 한인 밀집 거주 지역에선 워싱턴주가 1만3927달러로 5위를 차지했고 뉴저지가 7915달러로 12위였다. 이밖에 하와이(7463달러), 네바다(6383달러), 일리노이(5929달러), 미시간(5714달러)주가 5500달러보다 많아서 높은 편에 속했다.   진성철 기자클로징 양도세 클로징 비용 평균 클로징 지난해 클로징

2022-05-04

임대 VS 매입…지역·재정상황·거주기간 고려

 모기지 이자가 5% 선을 웃도는 데다 지난달 주택 가격이 2년 전보다 30% 이상 뛰면서 예비주택 바이어들의 고민이 깊어졌다. 집 구매와 주택 임대를 두고 말이다.   특히 주택 매입 결정은 목돈이 필요하고 주거 환경뿐만 아니라 투자 가치도 고려해야 하기 때문이다. 전국부동산중개인협회(NAR)에 따르면, 2022년 3월 전국 주택 중위 가격은 37만5300달러로 2020년 3월의 28만600달러보다 34%나 높았다. 30년 고정 모기지 이자율 역시 5%를 상회하면서 주택 매입 비용은 40%가 늘었다.     주택 매입 관련 비용도 큰 폭으로 올랐지만, 전국 렌트비도 대폭 상승했다. 팬데믹 초기 전국 대도시의 렌트비는 고꾸라졌다가 전국 대다수 지역의 렌트비는 코로나19 팬데믹 이전으로 회복하는 걸 넘어서 그보다 더 상승했다. 전국 렌트비 중위 수치 역시 2년 전보다 20% 가까이 올랐다. NAR이 운영하는 리얼터닷컴에 따르면 3월 전국 렌트비 중위 가격은 1807달러였다.   집값과 렌트비 모두 상승 곡선이 가파르다. 일부는 시장에서 거품이 사라질 때까지 기다려야 한다고 주장하는 반면 또 다른 일부는 집은 필요하고 구매 여력이 될 때 사야 한다는 의견도 제기됐다. 한 부동산 전문가는 “집을 매입하는 것과 세입자로 사는 것 중 하나를 결정하는 건 결국 본인 몫”이라고 지적했다. 결정을 내리기 전에 다음과 같은 4가지의 질문을 본인에게 하고 그 답을 통해서 가늠해보는 것도 좋다고 덧붙였다.   1. 어디에 살 것인가   리얼터닷컴이 올 1월에 발표한 보고서에 의하면, 대도시 50곳 중 절반이 넘는 지역이 비슷한 크기의 주택을 빌려서 사는 것보단 매입 비용이 더 나았다. 반면 지역 집값의 빠른 오름세로 인해서 집을 사는 것보다 임대하는 게 더 이로운 지역도 있다. 만약 텍사스 오스틴에 살고 있다면 집을 구매하는 것보단 빌리는 게 재정적으로 나은 선택이다. 뉴욕도 마찬가지이며 샌프란시스코, 샌호세, 시애틀, 보스턴, 덴버, 로체스터, 포틀랜드, 오리건, LA 등 도시 10곳은 주택을 매입하는 비용이 렌트비보다 평균 42%(월 978달러) 더 높았다.   반대로 앨라배마 버밍햄의 경우엔 사는 게 임대하는 것보다 44%가 경제적이었다. 클리블랜드, 피츠버그, 세인트루이스도 비슷했다.   2. 재정적인 뒷받침   예비 주택 바이어들은 집값이나 렌트비만 보는 경향이 강하다. 본인 재정 상황이 집 매입과 임대 비용을 뒷받침할 수 있는지를 따지는 게 먼저 해야 할 순서다. 재정 상황이란 모기지 융자에 적합한 크레딧점수, 월 페이먼트 상환 능력, 다운페이먼트 비축 등이다. 부동산 전문가들이 추천하는 크레딧점수는 720점 이상이다. 또 1만 달러의 여유 자금이 있어야 클로징 비용과 이사 비용 등을 지불할 수 있다. 특히 주택 소유에 따라 모기지, 유틸리티, 세금, 주택 보수 및 관리 비용 등도 고려해야 한다. 이런 비용이 가구 소득의 40%를 넘기지 않아야 한다는 조언이다. 이때 은퇴자금에 손대는 것도 금물이다.   3. 거주 기간   한 지역에서 2~3년 동안 거주할 계획이지만 매물은 부족하고 집값 오름세가 가파른 지금과 같은 주택 시장 여건에서 집을 구매하는 것보단 임대가 현명한 결정이라 하겠다. 따라서 본인에게 거주 기간과 자가 필요성 여부에 대해 다시 한번 물어본다. 성급하게 재정 상황에 맞춰 작은 집을 샀다가 후회하는 경우도 많다. 반대인 경우도 그렇다. 집 크기도 신중하게 생각해봐야 할 부분이라는 게 전문가들의 지적이다.   4. 월페이먼트 금액   모기지, 세금, 보험 등의 주택 관련 페이먼트가 총소득의 35%를 초과하지 않아야 생활을 영위할 수 있다는 게 업계의 설명이다. 더 여유 있는 삶을 꾸리길 원한다면 25% 이하가 적당하고 약간 삶이 빡빡해지더라도 주택 소유가 중요하다면 28% 정도가 권장된다. 또 주택 가격의 2~3%의 돈을 주택 수리비 명목으로 비축하는 게 안전하다. 진성철 기자재정상황 거주기간 주택 매입 주택 임대 매입 비용

2022-05-04

[쉽게 하는 내 사업체 디지털 마케팅 (15)] 못 맡기는 오너의 운명 바꾸기

뭐든지 직접 해야만 속이 시원한 오너의 공통점은 무엇일까? 그중 하나는 남이 해 놓은 일이 마음에 들지 않기 때문이다. 그렇다면 그 이유는 무얼까? 일을 맡겨본 경험이 많지 않거나 위임 기술 부족일 수 있다. 주위에 특정한 과제를 맡길 자격 있는 사람이 없기 때문인 경우도 있다.     또한 예산 부족으로 어쩔 수 없이 오너가 해야만 하는 스몰비즈니스도 적지 않다. 하지만 이건 조금씩이라도 빨리 해결하지 않으면 사업체 성장은 어려워진다. 디지털 마케팅 분야도 해당 전문가에게 맡길 때 원하는 효과를 보는 때가 많다. 오늘은 디지털 마케팅에서 오너가 직접 하는 부분과 맡겨야 하는 부분의 핵심을 살펴보자.   ▶오너가 직접 하는 계획   플랜은 언제나 오너의 몫이다. 필요에 따라 전문가의 조언도 받지만, 사업계획과 마케팅 방향은 오너의 책임 영역이다. 따라서 내 사업체의 경쟁력과 타겟층을 깊이 이해하자. 고객의 필요가 무엇인지 어떤 불편함과 갈증이 있는지 늘 확인해야 한다.   ▶고유 메시지와 프로모션 결정도 직접   가장 핵심이 되는 메시지와 프로모션 고안도 마찬가지다. 고객 눈길이 멈추고 관심을 끌어내는 메시지와 오퍼는 무엇인가? 나만의 특별함을 찾아내고 그것으로 매력 향기를 뿜어내는 것이 차별화이며, 남들이 따라잡기 어려운 경쟁력이 된다. 추가 서비스를 제공? 늦게까지 오픈? 오가닉 재료를 사용? 아니면, 착한 가격? 무엇이 됐건 나의 고유 메시지에 연결하고 프로모션과 오퍼를 결정하라.   ▶광고나 마케팅 예산도 오너의 결정     디지털 마케팅은 오너가 마음대로 예산을 정할 수 있어서 스몰비즈니스엔 꿈이 현실을 만나는 교차로이다. 믿기 어렵지만, 하루에 5달러로 시작해도 된다. 내 로컬 지역만 커버해도 되고, 주변 도시까지도 알릴 수 있다. 엿장수 마음대로, 아니 오너 마음대로 결정하기에 알고도 안 하면 바보스럽게 느껴질 수 있다.   이제는 맡겨야 하는 부분이다. 디지털 마케팅 실행은 맡겨라. 직접 다 공부해서 실행하는 분도 있지만 오너의 시간으로 때우는 건 그리 현명하지 않은 선택이다. 셋업, 광고카피, 최적화, 변경과 조정 등 지속적인 한계에 부딪치게 된다.   오너가 직접 할 때 쉽게 빠지는 함정이 많은데 대부분 가려져 있는 게 문제이다. 구글 광고와 유튜브, 페이스북 광고에서도 오너가 직접 할 때 디폴트 옵션의 많은 부분은 비용을 낭비하게끔 되어 있다. 단순하게 따라가며 셋업하면 결국은 실제적 효과에서 현저히 떨어진다.     ▶가려진 함정   디지털 광고는 옵션이 많기 때문에 전문 지식 없이 오너가 직접 셋업, 운영할 때 필요 없는 지출이 생기도록 설계되었다. 전문 관리비는 아끼지만 불필요한 광고 예산이 많이 새어나간다. 타겟 세팅만 보더라도 가려놓은 부분이 많다. 모두 열어서 하나씩 검토해서 선택해야 하는데 어드밴스 옵션을 선택해도 일반인은 분별하기 어렵다. 눈먼 오너의 광고비를 더 많이 챙기기 위함이라는 해석도 있다.   최적화도 주기적으로 하지 않으면 불리한 위치와 광고비 상승으로 불리해진다. 시간이 없는 오너가 전부 배워서 하기엔 무리이다. 합리적인 비용으로도 신뢰할 수 있는 디지털 마케팅 전문가를 찾아보는 지혜도 필요하다고 본다.   여전히 맡기는 것이 낭비라고 생각한다면 직접 6개월 정도 해보라. 그 후엔 믿을 만한 전문가에게 맡겨보고 통계 리포트를 비교해서 그 차이를 확인해보라.   ▶문의: (703)337-0123 윤필홍 / InteliSystems 대표쉽게 하는 내 사업체 디지털 마케팅 (15) 오너 운명 디지털 마케팅 디지털 광고 마케팅 예산

2022-05-04

[부동산 투자] 부동산 감정

부동산 감정(Appraisal)은 매물의 정확한 가격을 알기 위하여 꼭 거쳐야 하는 과정이고 은행에서 융자를 받기 위해서도 반드시 부동산 감정을 해야 한다. 부동산 감정은 바이어가 구매하는 부동산의 현시세를 정확히 알아야 하고 융자기관은 감정사가 제출한 감정보고서를 통해 최종 융자 승인 여부를 결정하게 된다.   그러므로 주택을 사려고 에스크로를 열었다면 투자용이든지 직접 살기 위한 주거용이든지 가장 먼저 생각해야 할 것이 구매를 원하는 주택의 가치, 즉 가격이다. 이때 전문가의 도움을 받아 융자의 가능 여부와 얼마까지 대출이 가능한지도 미리 알아보기 위하여 앞으로 사게 될 부동산의 가격을 알아볼 수 있다.   즉 바이어가 원하는 매물을 찾아 에스크로를 열게 되면 무엇보다 중요한 것이 융자를 성공적으로 끝내는 것인데, 은행이 융자 여부를 결정하는 중요한 요인이 감정가격이다. 부동산 감정은 살 때나 이미 가지고 있는 부동산을 담보로 재융자를 할 때도 필요한 것으로 부동산의 현재 시장 가치를 결정하는 것이다. 그리고 셀러가 주택을 팔려고 시장에 내놓을 때 정확한 판매 가격을 알기 위해 감정을 하기도 하고 카운티 정부에서 재산세를 산정하기 위해 감정을 시행하기도 한다.   이처럼 다양하게 쓰이는 감정을 하기 위해서 여러 방법이 사용된다. 일반적으로 주거용 부동산에서 쓰이는 것은 주위에서 이미 팔린 주택들의 가격을 비교하는 방식(Sales Approach)을 쓴다. 즉 해당 주택 인근에서 최근에 팔린 매물들과 비교 분석하여 감정 가격을 산출하는 것이다. 그리고 다시 지었을 때의 비용(Cost Approach)을 계산하는 방식을 쓰기도 하는데 해당 부동산을 다시 짓는데 들어가는 비용을 산정하여 가격을 결정하는 것이다. 그리고 세 번째로 수익이 생기는 투자용 부동산의 감정 방법(Income Approach)은 보통 아파트나 상가, 또는 오피스 빌딩 등의 부동산을 감정할 때 쓰이는 것으로 해당 부동산에 투자해서 얻을 수 있는 수익이 얼마 정도 되는지를 산정해서 부동산 가격을 결정하는 방법이다.   요즘은 주택 소유주들이나 바이어들이 직접 인터넷을 이용해서 주택의 감정가격을 알아보기도 하는데 ‘질로 닷컴’ 등의 부동산 포털 사이트에 들어가면 주택에 대한 정보나 감정 가격에 대해 나온다. 단점은 상세하긴 하나 감정가격이 정확하지가 않은 것이다. 컴퓨터 프로그램으로 하는 것이라 데이터에 오류가 있을 수 있으므로 감정사나 에이전트 같은 전문가와 확인을 하고 인터넷 정보는 참고 자료로만 쓰는 것이 좋다.     부동산을 매매할 때 전문 감정사를 고용하여 감정하는 이유는 융자를 받기 위한 것이 주된 목적이므로 비용은 보통 바이어가 내며 가격은 방 3개짜리 중소형 주택이 약 450달러 정도이고 상업용 부동산의 경우 규모에 따라 수천 달러 이상이 되기도 한다.   감정한 후에 결과를 알 수 있는 리포트는 보통 일주일 정도면 나오는데 콘도나 타운 홈, 단독주택이라도 게이트 안에 있는 경우는 조금 더 걸릴 수도 있다.     보통 부동산 감정사는 면허가 필요한데 주로 주택 같은 소형 부동산을 감정할 수 있는 Residential License와 그 위 단계인 4유닛 이하의 모든 주택을 감정할 수 있는 Certified Residential License, 4유닛 이상의 아파트, 상가, 오피스, 공장 등의 상업용 부동산 등 모든 종류의 부동산을 감정할 수 있는 가장 높은 단계인 General License의 3가지 면허로 분류된다.   ▶문의: (213)505-5594 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 투자 부동산 감정 부동산 감정 투자용 부동산 주거용 부동산

2022-05-04

주택 가치와 무관한 옵션 과감하게 포기해야

주택 바이어들의 어려움이 계속되고 있다. 지난해 말 사상 최저 수준을 기록한 주택 매물 상황이 나아질 조짐이 보이지 않기 때문이다. 제한된 공급 속에서 수요가 몰리며 집값은 계속해서 치솟고 있다. 만약 적당한 집을 찾지 못했는데 내 집 갖기를 원한다면 신축 주택이 새로운 대안이 될 수 있다.   신축 주택은 에너지 효율이 높고, 최신 편의시설을 갖췄으며 현대식 라이프스타일에 맞는 레이아웃까지 제공한다. 그러나 주의하지 않으면 비용과 기대 수준 측면에서 곤란을 겪게 될 수도 있다. 신축 주택을 살 때 고려해야 할 5가지 요소를 소개한다.   ▶건축 업체와 협상   신축 주택을 사는 바이어들 사이에 널리 알려진 인식 중 하나는 셀러인 건축 업체와 가격 협상이 불가능할 것이란 점이다. 그러나 이는 잘못된 선입견이다.   덴버 부동산 업체 ‘리소스 그룹’의 케론 스토크스 에이전트는 “주택 가격은 물론, 사게 될 주택의 부지 경계선, 각종 수수료 등도 모두 협상이 가능하다”며 “처음에는 업체 측에서 안 된다는 답변을 듣겠지만 계속 밀어붙여야 한다. 만약 처음부터 묻거나 요구하지 않으면 끝까지 진실을 알 수 없을 것”이라고 말했다.   신축 주택 전문 에이전트를 고용하면 건축 업체와의 협상 과정에서 좀 더 유리한 고지를 점할 수 있다. 다만 일부 신축 전문 에이전트는 건축 업체의 마케팅 예산에서 커미션을 받는 경우도 있어 바이어가 장단점을 영리하게 따져봐야 한다고 스토크스 에이전트는 덧붙였다.   ▶미포함 요소 확인   신축 주택은 빈 도화지와 비슷하다. 예컨대 많은 신축 주택은 이미 꾸며진 정원 등을 제공하지 않는 경우가 많다. 따라서 주택소유주 협회(HOA)가 이미 꾸려졌고 현재 건설 중인 신축 주택을 샀다면 족히 수천 달러가 들 수 있는 정원 꾸미기에 제약을 겪을 수도 있다.   이런 곤란을 예방하려면 가능한 한 미리 계약서와 HOA 규정을 숙지해야 한다. 가능한 줄 알았던 부분인데 이사 후에 안 된다며 원상회복하라는 편지를 받는 불쾌함과 비용적인 실수를 사전에 차단할 유일한 방법이다. 이와 함께 완공 후 입주까지 수개월이 남았다고 해도 향후 추가로 내야 할 비용이 있는지 분명히 하고 필요한 자금은 미리 준비해둬야 한다.   이밖에 신축 주택 중 일부는 기본적인 것들이 빠진 경우도 많다. 예를 들면 화장지나 수건걸이 또는 심지어 조명 시설이 갖춰지지 않을 수도 있다. 결국 미리 어떤 것들이 포함되고, 어떤 것들이 포함되지 않는지 분명히 해두는 것이 필수다.   ▶모기지 렌더 비교하기   많은 대형 주택 건설사들은 자체 모기지 렌더 또는 제휴 관계인 렌더를 가지고 있다. 이들 렌더는 바이어에게 유리할 수도, 불리할 수도 있다. 만약 바이어가 다른 렌더를 두루 찾아보지 않았다면 덤터기를 쓸 수도 있다.   최근 덴버의 스테이플톤 인근에서 신축 주택을 산 크리스 해리스의 사례가 여기에 해당한다. 그는 직접 알아본 모기지 렌더 중 한 곳으로부터 대출 사전승인을 받았지만, 최종적으로는 건축 업체가 소개해준 렌더로 확정했다. 그는 “처음부터 건축 업체가 권한 업체를 통해 대출을 받을 수도 있었지만 직접 외부의 다른 렌더들도 알아봤다”며 “비교 대상이 없었다면 좋은 선택이었는지 확신이 없기 때문에 필요한 과정이라고 생각한다”고 말했다.   스토크스 에이전트는 “건설 업체 측 렌더와 외부 렌더가 경쟁하는 상황에서 바이어가 주도권을 쥐어야 이자율, 수수료 등 협상에서 최대 효율을 낼 수 있다”고 강조했다.   실제로 모기지 대출과 관련해서는 다양한 계약 조건들이 뒤따른다. 예를 들면, 어떤 렌더는 대출 계약을 맺으면 1만5000달러 인센티브를 주겠다는 곳도 있고, 다른 곳은 대출 기간 내내 0.25%포인트 이자율을 낮춰주겠다는 곳도 있다. 이런 경우 당장의 현금보다 이자율 인하 혜택이 두고두고 이득이 될 수 있는지 따져볼 필요가 있다.   ▶워런티와 스케줄 이해하기   신축 주택을 살 때는 2가지의 건축 업체 워런티가 있는데 각각 묵시 담보(Implied Warranty)와 명시 담보(Express Warranty)이다.   전국 주택건축협회(NAHB)의 데이비드 개프 부회장은 “묵시 담보는 로컬 건축 규정과 관련해 신축 주택의 주거 및 안전과 관련된 주된 결함을 커버하는 역할을 한다”며 “증권에 명확히 명시되지 않는 특징이 있지만 통상 10년 동안 보장하게 된다”고 설명했다.   일부 건축 업체는 명시 담보를 제시하는데 묵시 담보와 달리 구체적으로 어떤 부분을 보장하며 얼마의 기간 워런티하는지 명시돼 있다. 개프 부회장은 “명시 담보는 건축 업체가 책임질 구체적인 문제점과 보장하는 기간 그리고 어떤 방식으로 불만이 접수되고 해결되는지 등에 관한 모든 내용을 담고 있다”고 말했다.   간혹 묵시 또는 명시 담보를 근거로 다른 쪽의 담보 해제를 요구하는 건축 업체도 있다. 이와 관련해 잠재적인 손해나 문제가 없는지를 판단하기 위해서는 경험 있는 에이전트나 변호사 등의 도움을 받아서 판단해야 한다.   그렇다고 건축 업체가 모든 결함을 워런티로 보장하는 것은 아니다. 통상적으로 신축 주택 워런티로 커버되지 않는 부분은 ▶집안의 가전과 같이 별도의 제조자 워런티가 있는 경우 ▶살면서 닳거나 사용된 부분 ▶홈오너의 부주의나 보수 부족으로 생긴 흠결 ▶건축 업체 이외의 컨트랙터나 홈오너가 설치한 부분에서 발생한 문제 ▶자연재해로 인한 손상 등이다.   ▶무가치한 업그레이드 피하기   마지막으로 피할 실수는 맞춤형으로 업그레이드하는 것이다. 건축 업체가 선보이는 쇼룸에 들어서면 추가할 수 있는 옵션이 거의 무제한인 점을 알게 된다. 그러나 이 중에서 진짜로 선택을 할 때는 그저 보기 좋은 것을 넘어서 실제 집의 가치를 높여줄 것을 고르는 것이 중요하다.   스토크스 에이전트는 “물론 집값을 올려줄 수 있는 업그레이드도 존재한다”며 “대표적으로 주방의 카운터톱을 더 좋은 것으로 고르거나 리노륨 바닥을 하드 우드로 교체하는 것은 안전한 투자가 될 수 있다”고 말했다. 반면 큰돈을 들여 캐비넷을 최고급으로 바꿔도 투자 대비 집값 상승은 미미할 것이라고 덧붙였다.   업그레이드를 결정했다면 건축 업체를 통하는 것이 나은지, 직접 컨트랙터를 고용해서 하는 것이 이득일지도 따져봐야 한다. 앞서 언급한 덴버의 해리스는 본인이 산 신축 주택에 에어컨을 새로 설치하면서 직접 컨트랙터를 고용해 건설 업체가 제시한 비용보다 1000달러를 아낄 수 있었다.   류정일 기자주택 가치 신축 주택 주택 바이어들 건축 업체

2022-05-04

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